La fiscalité de la location meublée a connu, en moins de deux ans, ses transformations les plus profondes depuis la création du statut. Entre la loi Le Meur du 19 novembre 2024 et la loi de finances pour 2025, les règles du LMNP (loueur en meublé non professionnel) ont changé sur deux points majeurs : les abattements du micro-BIC et l’imposition à la revente. Voici ce qui s’applique en 2026, et ce que cela change pour vos choix.
L’essentiel
- Meublé de tourisme non classé : abattement de 30 % et plafond de 15 000 € de recettes.
- Location à l’année et meublé classé : abattement de 50 %, plafond porté à 83 600 € pour les recettes 2026.
- Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au régime réel sont réintégrés dans la plus-value de revente.
- Le choix entre micro-BIC et régime réel mérite désormais une vraie simulation, revente comprise.
Micro-BIC : des abattements revus à la baisse pour le meublé de tourisme
La loi Le Meur, dite « anti-Airbnb », a durci le régime micro-BIC des meublés de tourisme à partir des revenus 2025 :
- Meublé de tourisme non classé : l’abattement forfaitaire passe de 50 % à 30 %, et le plafond de recettes de 77 700 € à 15 000 €. Ce plafond est fixé en valeur et n’est pas revalorisé.
- Meublé de tourisme classé et chambres d’hôtes : l’abattement passe de 71 % à 50 %, et le plafond de 188 700 € à 77 700 € pour les recettes 2025, puis 83 600 € pour les recettes 2026.
La location meublée de longue durée (bail d’habitation, bail étudiant, bail mobilité) n’est pas touchée par cette baisse : elle conserve son abattement de 50 %, avec un plafond qui suit la même revalorisation, soit 83 600 € pour les recettes 2026.
Le vrai tournant : les amortissements réintégrés à la revente
C’est la mesure la plus lourde de conséquences, et elle concerne tous les loueurs au régime réel, y compris en location à l’année. Pour les cessions intervenues depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits pendant la location sont réintégrés dans le calcul de la plus-value. Concrètement, le prix d’acquisition est diminué des amortissements pratiqués, ce qui augmente mécaniquement la plus-value imposable.
Les abattements pour durée de détention continuent de s’appliquer, et certaines résidences services (étudiantes, seniors, établissements médico-sociaux) sont exclues de cette réintégration. L’impact réel dépend de votre horizon de détention : un arbitrage au cas par cas s’impose avant toute décision de vente.
Faut-il faire classer son meublé de tourisme ?
Face à la baisse des abattements, le classement, délivré après visite d’un organisme accrédité, redevient stratégique. Pour un coût modeste et une validité de cinq ans, il permet de bénéficier de l’abattement de 50 % et du plafond de 83 600 € en 2026, au lieu de 30 % et 15 000 €. Pour beaucoup de propriétaires, le calcul est vite fait.
Micro-BIC ou régime réel : l’arbitrage devient décisif
Avec des abattements rabotés, le régime réel, qui permet de déduire les charges réelles et d’amortir le bien et le mobilier, redevient souvent plus avantageux, en particulier pour un bien financé à crédit. Mais il faut désormais intégrer la réintégration des amortissements à la revente dans le calcul global. Ce n’est plus un choix « par habitude » : il mérite une véritable simulation sur toute la durée de détention.
Au-delà de la fiscalité : les autres obligations de la loi Le Meur
La loi Le Meur ne se limite pas aux impôts. Pour les meublés de tourisme, elle prévoit notamment :
- la généralisation de l’enregistrement via un téléservice national, avec un numéro à afficher sur toutes les annonces ;
- des exigences de performance énergétique : un DPE classé de A à E pour les nouvelles autorisations de changement d’usage, puis de A à D pour tous les meublés de tourisme à l’horizon 2034 ;
- la possibilité pour les communes de ramener de 120 à 90 jours la durée de location d’une résidence principale ;
- la possibilité pour les copropriétés d’interdire les meublés de tourisme à la majorité des deux tiers, sous conditions.
Les règles applicables dépendent beaucoup de la commune : renseignez-vous auprès de votre mairie avant toute mise en location.
Golfe du Morbihan : des propriétaires en première ligne
Les zones touristiques comme le golfe du Morbihan, Sarzeau et la presqu’île de Rhuys concentrent de nombreux meublés de tourisme et de résidences secondaires. Leurs propriétaires sont donc particulièrement exposés à la réforme. Nous accompagnons les loueurs de la région dans leurs arbitrages : découvrez notre accompagnement LMNP dans le golfe du Morbihan.
Questions fréquentes
Quel est le plafond du micro-BIC en LMNP pour 2026 ?
Pour les recettes 2026, le plafond est de 83 600 € avec un abattement de 50 % pour la location meublée à l’année, les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes. Il est de 15 000 € avec un abattement de 30 % pour les meublés de tourisme non classés.
La location meublée à l’année est-elle concernée par la réforme ?
Ses abattements ne changent pas : 50 %, avec un plafond de 83 600 € pour les recettes 2026. En revanche, la réintégration des amortissements dans la plus-value de revente s’applique à tous les loueurs au régime réel, y compris en location à l’année.
Les amortissements LMNP sont-ils réintégrés à la revente ?
Oui, pour les cessions intervenues depuis le 15 février 2025 : les amortissements déduits au régime réel viennent réduire le prix d’acquisition et augmentent la plus-value imposable. Les abattements pour durée de détention s’appliquent toujours, et certaines résidences services sont exclues.
Faut-il faire classer son meublé de tourisme ?
Souvent, oui. Le classement, valable cinq ans, permet de bénéficier d’un abattement de 50 % et d’un plafond de 83 600 € en 2026, contre 30 % et 15 000 € pour un meublé non classé. Le gain dépend de vos recettes et de vos charges.
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- Loueur en meublé non professionnel (LMNP) — service-public.fr
- Location meublée et fiscalité — impots.gouv.fr
- Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 (loi Le Meur) — legifrance.gouv.fr
Article publié le 16 juillet 2026, mis à jour le 16 septembre 2026. Informations générales, susceptibles d’évoluer ; elles ne remplacent pas un conseil personnalisé. Pour votre situation, contactez le cabinet.