Expert-comptable LMNP dans le golfe du Morbihan
Sarzeau, Arzon, Saint-Gildas, la presqu’île de Rhuys, Vannes, Carnac, La Trinité-sur-Mer : autour du golfe du Morbihan et de la baie de Quiberon, un marché de locations meublées et de meublés de tourisme parmi les plus actifs de Bretagne. Depuis notre bureau de Sarzeau et nos implantations d’Île-de-France, nous accompagnons investisseurs bretons et franciliens dans la location meublée (LMNP & LMP) : choix du régime, déclarations sécurisées, fiscalité optimisée.
Pourquoi un expert-comptable pour votre location meublée ?
Louer un bien meublé — à l’année ou en saisonnier — relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), pas des revenus fonciers. Cela ouvre des leviers puissants (amortissement du bien et du mobilier, déduction des charges réelles), mais impose aussi des obligations : choix du régime, tenue d’une comptabilité commerciale au réel, liasse fiscale, déclarations sociales éventuelles. Un accompagnement adapté, c’est l’assurance de payer le juste impôt et d’éviter les erreurs de déclaration.
Micro-BIC ou régime réel : un choix devenu décisif
La loi Le Meur du 19 novembre 2024, applicable aux revenus perçus à compter de 2025, a fortement durci le régime micro-BIC pour les meublés de tourisme. Beaucoup de loueurs du golfe ont désormais intérêt — ou obligation — à basculer au régime réel, souvent plus avantageux dès qu’il y a un emprunt, des travaux ou des charges significatives. Encore faut-il l’arbitrer au cas par cas.
Micro-BIC fortement réduit
Depuis les revenus 2025 :
- abattement ramené à 30 %
- plafond abaissé à 15 000 € de recettes
- au-delà, passage au réel obligatoire
Régime aligné
Depuis les revenus 2025 :
- abattement de 50 %
- plafond de 77 700 € de recettes
- le classement conserve d’autres atouts (CFE, visibilité)
Inchangée
Le régime n’est pas visé par la réforme : abattement de 50 % au micro-BIC, dans la limite du plafond en vigueur.
Souvent gagnant
Déduction des charges réelles et amortissement du bien et du mobilier : dans de nombreux dossiers, l’impôt est réduit à zéro pendant plusieurs années.
Chiffres issus de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 et de la loi de finances 2025, applicables aux revenus 2025. Les seuils et abattements évoluent : nous validons votre situation précise avant toute décision.
La réforme qui change tout à la revente
La loi de finances 2025 a introduit la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value lors de la revente, pour les biens au régime réel. Concrètement, les amortissements déduits pendant la location viennent augmenter la plus-value imposable au moment de vendre. Le micro-BIC n’est pas concerné. Cet arbitrage — amortir aujourd’hui, intégrer demain — mérite d’être anticipé, surtout dans un secteur où la valorisation des biens reste soutenue comme sur la presqu’île de Rhuys.
Classé ou non classé : que choisir dans le golfe ?
Le classement « meublé de tourisme » (de 1 à 5 étoiles) reste, depuis la réforme, le moyen de conserver un abattement de 50 % et un plafond plus élevé au micro-BIC, et d’obtenir dans de nombreuses communes une exonération de CFE. Pour un coût modéré, il est souvent vite rentabilisé. Nous comparons pour vous classé vs non classé, et micro vs réel, chiffres à l’appui.
LMNP, LMP, SCI à l’IS : structurer dans la durée
Selon vos recettes (seuil de 23 000 € ou 50 % des revenus du foyer), vous relevez du statut LMNP ou LMP, aux conséquences fiscales et sociales différentes. Au-delà d’un bien isolé, la détention via une SCI à l’IS, l’indivision ou le démembrement ouvre d’autres stratégies de transmission et d’optimisation. Nous éclairons ces choix de structure en lien avec votre projet patrimonial.
Notre accompagnement, de Sarzeau à tout le golfe
Choix du régime fiscal
Simulation micro-BIC vs réel, classé vs non classé, sur vos chiffres réels.
Tenue & liasse fiscale
Comptabilité commerciale, amortissements, liasse 2031 transmise à l’administration.
Déclarations & formalités
Déclaration en mairie, numéro d’enregistrement, immatriculation, suivi des seuils.
Structure & transmission
LMNP / LMP, SCI à l’IS, anticipation de la revente et de la plus-value.
Notre bureau de Sarzeau (11 impasse Tachad Gwer, 56370) nous place au cœur du golfe du Morbihan : presqu’île de Rhuys (Arzon, Saint-Gildas-de-Rhuys, Le Tour-du-Parc), Vannes et les communes du littoral, jusqu’à la baie de Quiberon voisine — Carnac et La Trinité-sur-Mer. Une connaissance concrète d’un marché locatif saisonnier dense, pour des conseils ancrés dans votre réalité.
Beaucoup de propriétaires de meublés du golfe vivent en région parisienne. Nos implantations de Sèvres et Garches (Hauts-de-Seine) vous permettent d’être suivi aussi près de chez vous, en lien direct avec le bureau de Sarzeau : un même cabinet pour votre projet francilien et votre bien breton.
Bon à savoir.
Cela dépend de vos recettes et de vos charges. Depuis la loi Le Meur, un meublé de tourisme non classé dont les recettes dépassent 15 000 € bascule obligatoirement au régime réel. En dessous, le réel reste souvent plus avantageux dès qu’il existe un emprunt, des travaux ou des charges importantes, car il permet d’amortir le bien et le mobilier. Nous comparons les deux régimes sur vos chiffres réels.
Vous relevez du statut de loueur en meublé professionnel (LMP) lorsque vos recettes de location meublée dépassent 23 000 € par an et 50 % des revenus de votre foyer fiscal. En dessous de ces seuils, vous êtes loueur en meublé non professionnel (LMNP). Les deux statuts diffèrent sur l’imposition des plus-values, les cotisations sociales et le traitement des déficits.
Depuis la réforme, le classement permet de conserver un abattement micro-BIC de 50 % (au lieu de 30 %) et un plafond plus élevé, et ouvre dans de nombreuses communes une exonération de CFE. Pour un coût modéré, il est souvent rentabilisé rapidement — sauf si vous optez pour le régime réel, où il n’a plus d’incidence sur l’abattement. Nous vous aidons à trancher.
La mise en location d’un meublé de tourisme doit être déclarée en mairie, avec obtention d’un numéro d’enregistrement à faire figurer sur vos annonces. S’y ajoutent l’immatriculation de l’activité, la déclaration des recettes (micro-BIC ou liasse 2031 au réel) et, le cas échéant, les obligations sociales. Nous prenons en charge l’ensemble de ces formalités.
Oui. Notre bureau de Sarzeau couvre la presqu’île de Rhuys (Arzon, Saint-Gildas-de-Rhuys, Le Tour-du-Parc), Vannes et l’ensemble des communes du golfe, ainsi que la côte voisine de la baie de Quiberon — Carnac, La Trinité-sur-Mer. Les échanges se font sur place ou à distance, selon votre préférence, et votre dossier est suivi en continu sur notre plateforme.
Un projet de location meublée dans le golfe ?
Parlons régime fiscal, classement et structure. Premier rendez-vous sans engagement, à Sarzeau ou à distance.
Parler à un expert