SCI — société civile immobilière
Détenir, gérer et transmettre votre immobilier à plusieurs, dans un cadre souple et maîtrisé. Le choix entre impôt sur le revenu et impôt sur les sociétés, et la rédaction des statuts, déterminent votre fiscalité pour des années : nous les calibrons selon votre projet.
Pourquoi créer une SCI
La société civile immobilière permet de détenir un ou plusieurs biens à plusieurs, d’organiser la gestion entre associés et de préparer la transmission par cession ou donation de parts plutôt que du bien lui-même. Elle apporte de la souplesse — répartition du capital, pouvoirs du gérant, entrée et sortie d’associés — là où l’indivision crée souvent des blocages. Encore faut-il que sa structure serve votre projet réel, et non l’inverse.
SCI à l’IR ou à l’IS : l’arbitrage central
C’est la décision la plus structurante. La SCI à l’impôt sur le revenu conserve la transparence fiscale : chaque associé est imposé sur sa quote-part de résultat, dans un cadre simple, bien adapté à la détention longue et à la transmission. La SCI à l’impôt sur les sociétés permet d’amortir le bien et de capitaliser les revenus, mais alourdit la fiscalité à la revente. Ce choix est en pratique difficile à défaire : il se tranche en connaissance de ses effets sur toute la durée de détention.
SCI à l’IR
Simplicité, détention longue, transmission : chaque associé imposé sur sa quote-part.
SCI à l’IS
Amortissement du bien et revenus capitalisés, au prix d’une fiscalité de revente plus lourde.
Statuts & gouvernance
Pouvoirs du gérant, majorités, agrément : des règles taillées pour votre situation.
Donation de parts
Démembrement et donations échelonnées des parts pour transmettre en douceur.
Constituer et gérer votre SCI
Statuts, objet social, répartition du capital, désignation et pouvoirs du gérant, modalités d’entrée et de sortie : chaque clause a des effets concrets sur la gestion quotidienne et sur la transmission future. Une SCI mal rédigée se retourne contre ses associés au premier désaccord. Nous constituons la société, tenons sa comptabilité et assurons ses obligations déclaratives selon le régime retenu.
SCI et transmission
Transmettre des parts de SCI, plutôt qu’un bien, ouvre des possibilités précieuses : donations échelonnées pour profiter des abattements qui se reconstituent dans le temps, démembrement des parts entre nue-propriété et usufruit, maintien de la gouvernance au donateur. Bien orchestrée, la SCI devient un outil de transmission progressive et maîtrisée.
Notre accompagnement
Cadrage du projet
Détention, revenus, transmission : nous posons l’objectif avant de choisir la structure.
IR ou IS, chiffré
Comparaison des deux régimes sur la durée, revente comprise, net à l’appui.
Constitution
Statuts et formalités coordonnés avec le notaire, en sécurisant chaque clause.
Comptabilité & déclarations
Tenue, liasse et obligations courantes selon le régime retenu.
SCI.
La SCI à l’IR garde la transparence fiscale et convient à la détention longue et à la transmission ; la SCI à l’IS permet d’amortir et de capitaliser, mais la revente est plus lourdement taxée. Le choix dépend de votre horizon et de votre besoin de revenus, et se révèle difficile à défaire : il se décide chiffres à l’appui.
C’est possible mais rarement neutre : cela touche à certains avantages liés à la résidence principale et complique la gestion. La pertinence dépend de votre objectif — protection, transmission, détention à plusieurs — et mérite d’être étudiée avant de se lancer.
La location meublée relève d’une activité commerciale : exercée en SCI, elle entraîne en principe l’assujettissement de la société à l’impôt sur les sociétés, avec les conséquences que cela emporte. Pour du meublé, d’autres cadres sont souvent préférables ; nous en parlons sur notre page LMNP.
Par donations échelonnées profitant des abattements qui se reconstituent dans le temps, souvent avec démembrement entre nue-propriété et usufruit, le donateur pouvant conserver la gestion. C’est l’un des grands intérêts de la SCI : transmettre progressivement, en maîtrisant les droits.
Une SCI à l’IS tient une comptabilité commerciale et dépose une liasse ; une SCI à l’IR a des obligations plus légères mais réelles, surtout en présence d’emprunts ou de plusieurs associés. Un suivi rigoureux évite les erreurs déclaratives et sécurise la transmission.
Structurons votre immobilier.
IR ou IS, statuts, transmission : faisons le point sur la SCI la mieux adaptée à votre projet.
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